大河财立方记者 裴熔熔

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因擅自拨付商品房预售资金，湖南暂停与渤海银行资金监管合作。

3月28日，湖南省房地产工作协调机制办公室发布通报称，渤海银行株洲分行未经株洲市商品房预售资金监管机构同意，擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，引发房屋买受人频繁信访投诉，给社会稳定带来极大的不利影响。请各市州(县、市、区)商品房预售资金监管机构暂停与渤海银行及其所辖基层经营单位的商品房预售资金监管合作。

针对这一罕见事件，大河财立方记者致电渤海银行长沙分行，对方称，“这是株洲分行的一个监管资金出现了问题，已经在处理，其他地方不存在这一情形，房贷业务等不受影响”。

因擅自拨付商品房预售资金

渤海银行被湖南划入黑名单

通报显示，2018年，渤海银行株洲分行与株洲市商品房预售资金监管机构签订了《株洲市新建商品房预售资金监管合作协议》(以下简称《合作协议》)，是株洲市商品房预售资金监管合作银行。2019年5月—2021年6月期间，渤海银行株洲分行分别与株洲德胜置业有限公司和株洲理想城房地产开发有限公司签订《株洲市新建商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)，成为恒大株洲誉苑、北大资源株洲天池等项目商品房预售资金监管银行。

2021年3月和7月,渤海银行株洲分行违反《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，以及《合作协议》《监管协议》约定，未经株洲市商品房预售资金监管机构同意，擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，引发房屋买受人频繁信访投诉，给社会稳定带来极大的不利影响。湖南省住房和城乡建设厅督促株洲市住房和城乡建设局对渤海银行株洲分行进行了约谈警示，并下达书面整改通知书，责令其返还擅自划扣的商品房预售监管资金，但一直没有整改到位。

通报提到，为严格商品房预售资金监管，切实维护购房群众合法权益，从即日起，请各市州(县、市、区)商品房预售资金监管机构暂停与渤海银行股份有限公司及其所辖基层经营单位的商品房预售资金监管合作。同时，建议相关部门和单位慎重选择渤海银行股份有限公司及其所辖基层经营单位作为住房公积金、物业维修基金等资金的存储银行，有效防范风险。

所谓商品房预售资金，是指开发商将其开发的商品房，在完成不动产首次登记前进行销售，由购房人按照合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金按揭贷款等。而预售资金监管账户，是指商品房预售资金由购房者缴纳后受到银行和房管局的监管，根据工程进度分批次地拨付给开发商，保证工程顺利完工和房屋交付到购房者手中。

依照规定，所有预售资金必须进入指定监管账户，监管银行不得擅自扣划，房地产开发企业不得擅自将资金挪作他用。

面对明确的监管要求，渤海银行株洲分行这一事件有何因由？大河财立方记者致电渤海银行长沙分行，对方称，“这是株洲分行的一个监管资金出现了问题，已经在处理，其他地方不存在这一情形，房贷业务等不受影响”。

株洲规定预售资金未用于本项目

监管银行应主动及时追回款项

大河财立方记者注意到，早在2020年12月，株洲市住建局就印发了新修订的《株洲市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》），明确提出新建商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、进度控制、无偿监管的原则，全部纳入监管范围，监管期限自核发《商品房预售许可证》起，一直到预售商品房办理不动产首次登记并解除监管为止。房地产开发企业应依据项目实际工程建设进度，在对应额度范围内使用预售资金用于该项目建设。

“监管银行划拨资金需要相应的流程。首先是业主与施工监理确定付款金额，之后由业主向监管银行提出付款申请，银行同意付款后由业主向房地产监管机构进行申报，监管银行凭房地产监管机构同意支付款项的批复文件付款。”上海市浩信（郑州）律师事务所高级合伙人张国亮律师告诉大河财立方记者，通报中渤海银行株洲分行擅自拨付商品房预售资金的行为既违规又违约，也给项目方造成了很大损失，作为项目方、业主方可以向银行要求赔偿损失。

“监管资金是保证房屋正常建设的专项资金，防止开发商随意挪动，从而造成项目烂尾。”河南闻言律师事务所主任师树源律师认为，渤海银行株洲分行有可能是在不该付的节点付了工程款，或者付了不该付的比例，这些情况都有可能。

记者注意到，上述《监管办法》对监管银行的行为也进行了明确约定，表示监管银行有“预售资金到账率不足80％的”“未按照本办法规定拨付预售资金，或拨付不及时的”“未将个人按揭贷款划入预售资金监管账户的”“其他违反本办法的行为”等行为之一的,监管机构可以按照协议约定要求其限期整改；逾期不改的,监管机构可将其不良行为通报其主管部门，并暂停或取消其合作关系。

《监管办法》还称，监管银行在拨付预售资金时，未按本办法规定，或与房地产开发企业串通套取、挪用预售资金，致使预售资金没有用于本项目，监管银行应主动及时追回款项；款项没有追回的，监管银行依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

编辑丨徐姣