在上海，800-1200万总预算，算得上改善的中流砥柱。

但这个价格段，真的很难选择。

(资料图)

板块估值有高有低。

同样总价，买在不同的板块，未来升值有可能会差好几百万。

所以，选筹是非常关键的一个环节。

800万预算，上车其实蛮尴尬的

我们研究完上海全城二手房价后发现。

800万总预算的买房人，处境是最尴尬的。

内中环只能看看90年代的老式商品房。

中外环比较好的商品房，如桃浦的中环名品公馆，上车800万还是需要踮踮脚。

在外环外的春申和唐镇这两个强势板块，800万只能上车一个两房。

这是目前年底价格回落之后，800万总价段的选择。其实在年前，这些小区比现在至少贵40万。

其实总价800万上下，与900万总价的小区，区别还是很大的，不管是空间还是环境，都有一定的提升。

我们建议800万总预算的买房人，一定要咬咬牙，稍微提高自己的购房预算。

从经验来看，这个价格段，我们的客户在购房的时候，选择踮踮脚的，在未来的涨幅走势上，都会优于800万以内的。

900-1200万首选：内中环品质社区

在上海买二手房，若有900-1200万的购房预算，最佳的选择，就是买内中环优质板块的次新房。

具有代表性的，就是长宁区天山板块，和静安区大宁板块。

天山板块来说。

在2020-2022年的这轮行情中，长宁区由于缺乏新的规划、教育资源平均化，房价升幅显得平淡。

长宁天山作为老牌的涉外社区，紧邻上海Top5商圈的虹桥开发区，又是2号线沿线，常年房价比肩内环内。

天山板块的涨幅比较平稳，给了买房人不错的买入窗口期。

天山星城是2012年的次新房，品质虽不能比肩高大上的仁恒河滨花园、新天地河滨花园，但胜在配套和生活的便利度。

小区楼下就是威宁路2号线站和缤谷广场。

虹桥机场T2、静安寺，大概10分钟路程，到陆家嘴也就20分钟。

就周边配套及交通条件而言，天山星城已经超越了不少内环内的楼盘。

然而，目前两房的总价在1100-1200万左右。

一般来讲，内环内普通地段的次新两房，挂牌价普遍在1200万以上。内中环好地段的价格，可以与内环内普通地段划等号。

大宁板块。

还有一个值得重点推荐的，就是我们熟悉的大宁板块。

近几个月，大宁久光开业，板块配套再一次升级。大宁的商业、医疗、教育、交通都已达到核心区标准。

然而，大宁的房价，抛开热度很高的静安府、金茂府，就是普通内中环区域的水平。

如2008年品质小区的新弘国际公寓，对口闸实验+风华初一梯队，大两房在1200万左右。

小区开车出行非常方便，老沪太路一个右拐就能上南北高架，高峰时期到市中心，也就20分钟不到。

大宁还有价格更低的楼盘。2012年次新的和源祥邸，2房总价不足1000万：

该小区目前的痛点是未通地铁。

但20号线彭越浦站已确定建在小区周围，串联起1号线和7号线。

天山和大宁这两个千万总价级优质板块比较的话，天山的地段更老牌，离传统市中心距离更近。大宁则更具备成长性和改善预期。均是投资+自住比较好的选项。

900-1200万次选：中外环、外环副中心品质社区

千万总预算，买在大宁和天山属于最兼顾全局的策略。

然而，上海的产业遍地开花，浦东全域、闵行外环外也有很多高能级区域。

对于在这些地方工作的人来说，自住买房就得另行考虑了。

纵览全局，闵行古美、浦东三林、虹桥CBD核心区和莘庄核心区是次优的板块。

就古美板块来说。

1000万左右总价，要在外环内买一个干挂石材or铝板外立面、带大花园的人车分流小区，一只手都数得过来。

古美的万源城尚郡就是其中的一个，小三房在1000万左右。

而且，古美是闵行综合配套最好的区域。

地铁12号线、南方商城市级商圈、儿科医院、上实西校，各方位无死角。

12号线与沪闵高架前往徐家汇、市中心也比较便捷。

三林板块。

三林是浦东中外环的热门区域，拥有一条超强的11号线。

11号线串联起三林、前滩、徐汇滨江、徐家汇、张江科学城。

从三林中心位置的三林东站出发，7分钟到前滩，10分钟徐汇滨江，20分钟到徐家汇。

三林抱紧的都是上海能级极高、又是新开发的中央活动区。

11号线徐家汇往北是镇宁路、武宁和真如，直到桃浦，房价才略微比三林便宜。

三林可谓是占据战略要位。

三林本地配套也较完善，有三林印象城、中房金谊广场、上实南校和东方医院南院。

此外，三林的户型偏紧凑，90-100㎡的小三房是主流。如万科金色雅筑，小三房在950万左右。

三林的小区品质和本地生活圈比不上万源城。

但在区位上要更占优一些。

虹桥CBD核心区。

900-1000万买在大虹桥核心区，则是产住结合+房源稀缺的逻辑。

大虹桥有非常多的企业，目前大多集中在虹桥天地附近。

而周边的次新商品房，仅万科时一区、富力虹桥十号和尚品华庭这几个。

万科时一区目前三房的二手房价还不到900万。

是具有一定买入价值的。

要知道，往西两站的蟠龙天地，年初1000万总价的二手房源都能成交。

蟠龙天地，相比万科时一区还是差了不少的。

万科坐2号线到静安寺24分钟，到虹桥开发区16分钟，可以兼顾大虹桥本地与市中心。

蟠龙天地则只能是大虹桥本地的逻辑，且周边竞品房源也很多。

简单概括来说。

如果我们的购房预算在800-1200万左右，二手房还是有很多不错的选项。

若购房预算刚刚好在800万上下，确实是很尴尬的。

哪怕增加50万预算，都能选到地段、品质都上一层的小区。

上海不缺房子。但非常缺好房子。

800万开始，对房子本身的要求就要高一些。选到好的板块，好的小区，也是未来最有升值潜力。

所以，800-1200万的这批人来说，也是最需要谨慎选择的价格段。

选择不同，未来3-5年，同样的总价段，价差会非常明显。

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